Em resumo: o quadro legal do alojamento local ficou mais estável desde 2024, mas a fiscalização do seguro obrigatório e as regras municipais de contenção tornaram 2026 um ano de limpeza do mercado.
Principais mudanças
1. Fim do pacote Mais Habitação para o AL
O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, repôs um regime próximo do que existia antes do pacote Mais Habitação:
- O registo deixou de ter prazo de validade
- Deixou de ser necessária a autorização prévia do condomínio (exceto em hostels)
- O registo voltou a poder ser transmitido
2. Novo regulamento de Lisboa
A segunda alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa foi publicada em 5 de dezembro de 2025. O modelo passou a ser permanente, com contenção absoluta (rácio igual ou superior a 10%) e relativa (entre 5% e 10%), monitorizada mensalmente. Veja zonas de contenção em Lisboa.
3. Cancelamento de registos sem seguro
O seguro de responsabilidade civil (cobertura mínima de 75.000 €) tem de estar ativo e comprovado. Em fevereiro de 2026, 6.765 registos foram cancelados em Lisboa por falta de seguro atualizado. Em abril, Arroios, Estrela e São Vicente passaram de contenção absoluta a relativa, e Avenidas Novas saiu da contenção. O setor estima que o processo de verificação possa levar ao cancelamento de dezenas de milhares de registos em todo o país.
4. Fiscalidade
- Segundo o Orçamento do Estado para 2026, o coeficiente do regime simplificado de IRS passa de 0,35 para 0,50 em áreas de contenção
- A isenção de IVA mantém-se até 15.000 € de volume de negócios
- Veja o guia fiscal do alojamento local
5. Cascais prepara regulamento próprio
A Câmara de Cascais iniciou em 2026 a elaboração de um regulamento de alojamento local. Quem investe ou opera no concelho deve acompanhar o processo. Veja Cascais como destino premium.
6. Novas comissões do Airbnb
O Airbnb está a mover todos os anfitriões para uma taxa única de cerca de 15,5% paga pelo anfitrião, com prazo de 13 de outubro de 2026 para o EEE. Reveja os seus preços para compensar o novo modelo de custos.
Calendário prático
| Medida | Estado | |--------|--------| | DL 76/2024 (registo sem validade) | Em vigor desde 1 de novembro de 2024 | | Regulamento Municipal de Lisboa (alteração) | Publicado em 5 de dezembro de 2025 | | Cancelamento de registos sem seguro (Lisboa) | Fevereiro de 2026 | | Reclassificação de freguesias | Abril de 2026 | | Airbnb: taxa única | Até 13 de outubro de 2026 (EEE) |
Como se preparar
- Confirme que o seguro está ativo e guarde o comprovativo
- Verifique o estado do seu registo no RNAL
- Confirme a classificação da sua freguesia
- Reveja os preços face à nova comissão
- Mantenha a comunicação de hóspedes no SIBA em dia
Como a Lisbonfy pode ajudar
Verificamos a conformidade legal, o seguro e a documentação do seu alojamento e acompanhamos as alterações legislativas. Veja conformidade legal e peça uma proposta gratuita.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Fontes: Decreto-Lei n.º 76/2024, Câmara Municipal de Lisboa e análises setoriais.