Tributacao do Alojamento Local
O alojamento local em Portugal está sujeito a vários impostos e taxas. Este guia explica todas as obrigações fiscais dos proprietários em 2026.
Categoria B - Rendimentos Empresariais
Os rendimentos de AL são tributados como rendimentos empresariais (Categoria B) no IRS, não como rendimentos prediais.
Regime Simplificado
Aplicável até: €200,000 de rendimentos anuais
Coeficiente de tributacao:
- Alojamento local: 0.35 (35% do rendimento e tributado)
- Exemplo: €20,000 rendimentos - €7,000 sujeitos a IRS
Vantagens:
- Simplicidade
- Sem necessidade de contabilidade organizada
- Dedução automática de custos (65%)
Contabilidade Organizada
Obrigatória acima de: €200,000 anuais
Caracteristicas:
- Dedução de custos reais
- Requer TOC (contabilista certificado)
- Mais complexa mas pode ser vantajosa
Contribuicoes para Segurança Social
Trabalhadores Independentes
Se o AL for atividade principal:
- Contribuição: 21.4% sobre 70% do rendimento
- Isencao no 1º ano de atividade
- Redução de 50% nos primeiros 12 meses
IVA no Alojamento Local
Isencao de IVA
- Aplicável até €15,000 de volume de negocios
- Não cobra IVA aos hóspedes
- Não deduz IVA nas compras
Regime Normal
- Obrigatório acima de €15,000
- Taxa de IVA: 6% (alojamento)
- Permite dedução de IVA
Taxa Turística Municipal
Lisboa
- Valor: €2 por noite por hóspede
- Máximo: 7 noites por estadia
- Idade mínima: 13 anos
- Pagamento: Mensal a Câmara Municipal
Cascais
- Valor: €2 por noite por hóspede
- Máximo: 7 noites
Sintra
- Valor: €1.50 por noite por hóspede
IMI e AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
- Taxa normal: 0.3-0.45%
- Aplicável independentemente do uso
AIMI (Adicional ao IMI)
- Aplicável a patrimonio imobiliario > €600,000
- Taxa: 0.7-1.5%
Obrigacoes Declarativas
Declaracao de Inicio de Atividade
- Obrigatória antes de iniciar
- Nas Finanças ou Portal das Finanças
- CAE: 55201 (Alojamento mobilado para turistas)
Declaracao Trimestral de IRS
- Categoria B
- Até ao dia 20 do mês seguinte ao trimestre
Declaracao Anual de IRS
- Anexo B para Categoria B
- Prazo: Abril-Junho
Comunicação SEF
- Obrigatória em 3 dias uteis
- Todos os hóspedes estrangeiros
- Através do SIBA
Deducoes Permitidas (Contabilidade Organizada)
- Agua, luz, gas
- Internet e telecomunicacoes
- Limpeza e lavandaria
- Comissões de plataformas
- Seguros
- Condomínio
- Manutenção e reparações
- Amortizacoes de equipamentos
- Despesas de gestão
Exemplo Pratico
T1 em Lisboa com receita anual de €28,000
Regime Simplificado:
- Base tributavel: €28,000 x 35% = €9,800
- IRS (taxa marginal 28.5%): ~€2,793
- SS (se aplicável): ~€4,200
- Taxa turística: Paga pelo hóspede
Carga fiscal total: ~€6,993 (25% da receita)
Dicas de Otimização Fiscal
- Avalie regime simplificado vs organizado
- Mantenha documentação de todos os custos
- Considere constituir empresa (para grandes volumes)
- Aproveite benefícios de inicio de atividade
- Consulte contabilista especializado
Conclusao
A fiscalidade do AL é complexa mas gerivel. A Lisbonfy pode indicar parceiros contabilistas especializados em alojamento local para otimizar a sua situação fiscal.