Em resumo: o AL é tributado em IRS (Categoria B, regime simplificado por defeito), pode estar isento de IVA até 15.000 € de volume de negócios, pode implicar contribuições para a Segurança Social e tem uma taxa turística municipal. As regras mudam com o Orçamento do Estado, por isso valide sempre com um contabilista certificado.
IRS: Categoria B
Os rendimentos de AL são tributados como rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B), quando o titular abre atividade, ou em Categoria F no caso de arrendamento tradicional.
Regime simplificado
- Aplica-se até 200.000 € de volume de negócios anual
- Coeficiente 0,35 para apartamentos e moradias: apenas 35% da receita é rendimento tributável
- Coeficiente 0,50 em áreas de contenção, segundo o Orçamento do Estado para 2026
- Coeficiente 0,15 para estabelecimentos com classificação hoteleira (hostels, por exemplo), se aplicável
Contabilidade organizada
- Obrigatória acima de 200.000 € ou por opção
- Permite deduzir os custos reais, mas exige contabilista certificado
IVA
- Isenção até 15.000 € de volume de negócios anual (artigo 53.º do Código do IVA)
- Acima desse valor, aplica-se IVA. Para serviços de alojamento aplica-se a taxa reduzida de 6%
- Em regime de isenção, não cobra IVA nem deduz o IVA das compras
Segurança Social
- Aplica-se quando abre atividade como independente
- Taxa contributiva de 21,4% sobre o rendimento relevante (que depende do enquadramento da atividade)
- Isenção nos primeiros 12 meses de atividade
Taxa turística municipal
- Lisboa: 4 € por hóspede com 13 ou mais anos e por noite, até 7 noites
- Cascais: 4 € por hóspede e noite, também com limite de 7 noites e a partir dos 13 anos
- Outros concelhos têm valores próprios. Consulte o município do seu imóvel.
A taxa é paga pelo hóspede, mas cobrada e entregue ao município pelo operador.
IMI e AIMI
- IMI: entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, conforme o município
- Os municípios podem agravar o IMI em áreas de contenção
- AIMI: aplica-se a partir de 600.000 € de valor patrimonial tributário (pessoas singulares)
Obrigações declarativas
- Início de atividade nas Finanças (CAE 55201 para AL em apartamentos e moradias)
- IRS anual: anexo B (regime simplificado) ou anexo C (contabilidade organizada)
- Comunicação de hóspedes no SIBA, até 3 dias úteis após o check-in, para estrangeiros
Exemplo prático
T1 em Lisboa com receita anual de 26.500 €, em regime simplificado e fora de contenção:
- Base tributável: 26.500 € x 35% = 9.275 €
- IRS: depende dos restantes rendimentos do agregado. A título meramente ilustrativo, a uma taxa efetiva de 25% sobre a base, seriam cerca de 2.300 €
- Em contenção (coeficiente 0,50), a base subiria para 13.250 €
- Segurança Social e IVA dependem do enquadramento e do volume de negócios
Compare os cenários com o simulador de rentabilidade.
Dicas
- Compare regime simplificado e contabilidade organizada
- Guarde toda a documentação de despesas
- Não deixe passar prazos de IVA, SIBA e taxa turística
- Consulte um contabilista certificado especializado em AL
Conclusão
A fiscalidade do AL é gerível com bom enquadramento. A Lisbonfy trabalha com parceiros especializados e apoia a faturação e a conformidade legal. Peça uma proposta gratuita.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal. Valores e regras podem mudar com o Orçamento do Estado.