Em resumo: com as rendas em máximos (17,79 €/m² em Lisboa, segundo o INE) e a ocupação do AL a recuar ligeiramente, o arrendamento tradicional voltou a ser competitivo. Na simulação abaixo, um T1 rende quase o mesmo nas duas modalidades antes de impostos, se o AL tiver gestão profissional.
Dados de partida
- Renda mediana de novos contratos em Lisboa: 17,79 €/m² (2.º trimestre de 2026, INE)
- Ocupação média em Lisboa (AirDNA): 66% a 70%
- Comissão do Airbnb: taxa única de cerca de 15,5% paga pelo anfitrião (prazo de migração: 13 de outubro de 2026 no EEE)
- IRS sobre rendas: taxa autónoma de 25% (10% em renda moderada com contratos de 3 anos ou mais)
Simulação: T1 de 50 m² em Lisboa
Hipóteses ilustrativas. Os valores reais variam muito consoante bairro, estado do imóvel e gestão.
Arrendamento tradicional
- Renda: 17,79 €/m² x 50 m² = cerca de 890 €/mês, ou 10.680 €/ano
- Custos do proprietário (condomínio, seguro e manutenção): cerca de 1.470 €/ano
- Rendimento antes de IRS: cerca de 9.200 €/ano
Alojamento local (com gestão profissional)
- Tarifa média de 110 €/noite com 66% de ocupação = 241 noites = cerca de 26.500 €/ano
- Comissão da plataforma (15,5%): 4.100 €
- Limpeza e lavandaria (cerca de 75 estadias a 40 €): 3.000 €
- Consumíveis, eletricidade, água e internet: 2.400 €
- Condomínio e seguros: 1.070 €
- Manutenção (5%): 1.300 €
- Gestão profissional (20%): 5.300 €
- Rendimento antes de IRS: cerca de 9.300 €/ano
Sem gestão profissional (autogestão), o mesmo AL ficaria em cerca de 14.600 € por ano, mas com o seu tempo a gerir reservas, limpezas e imprevistos.
Comparação
| Aspeto | Arrendamento | Alojamento local | |--------|--------------|------------------| | Rendimento antes de IRS (simulação) | cerca de 9.200 € | cerca de 9.300 € com gestão; cerca de 14.600 € em autogestão | | Estabilidade | Alta | Média | | Desgaste do imóvel | Baixo | Alto | | Dependência de registo e contenção | Nenhuma | Alta | | Fiscalidade | 25% (ou 10% em renda moderada) sobre o rendimento líquido | IRS sobre 35% da receita (50% em contenção, segundo o OE 2026) | | Flexibilidade de uso próprio | Baixa | Alta |
Quando faz sentido cada opção
Arrendamento tradicional
- Quer rendimento previsível e pouca gestão
- O imóvel está numa zona de contenção sem registo ativo
- Prefere menos exposição a alterações legais
Alojamento local
- Tem registo ativo e imóvel em zona de elevada procura
- Quer flexibilidade de utilização
- Pode otimizar tarifa e ocupação acima da média, com gestão profissional
Modelo híbrido
Alguns proprietários combinam AL na época alta com arrendamento de média duração no inverno. É uma forma de reduzir desgaste, mas implica rever o enquadramento legal e fiscal da atividade.
Conclusão
Já não é óbvio que o AL ganhe sempre. A decisão depende do bairro, do registo e do tempo que quer dedicar. Veja os impostos do alojamento local e simule o seu caso.
Fontes: INE (rendas, 2.º trimestre de 2026), AirDNA, plataformas e legislação fiscal em vigor. Simulação ilustrativa, não constitui aconselhamento financeiro.